부동산 사이클 기본 이해 - 포이

 

 

부동산 사이클의 기본 이해 - 20대부터 시작하는 부동산 공부

 

요즘 부쩍 재미를 들이고 있는 부동산 공부입니다.

 

부읽남, 월용이, 송사무장 등등 

여러 인플루언서들이 있지만

제가 가장 좋아하는 인플루언서는 포이입니다.

 

왜냐하면 포이는 부동산 시장의 본질인 공급의 관점에서 분석하고

스스로 공부할 수 있는 힘을 주기 때문입니다.

 

 

포이님께서 강조하시는 여러 내용들이 있지만

기본 개념부터 알아야 텔래그램 구독 스터디에서 언급하는 내용을 잘 이해할 수 있겠죠?

 

 

기본 개념 중 하나인 "부동산 사이클"에 대한 내용을 공유 해드리려고 합니다.

 

 

부동산 사이클의 기본 - 전세가와 매매가의 움직임

 

지금부터 공유 드리는 내용은 요약 형태로 기술하였습니다.

제가 실제로 공부하면서 기재한 내용을 요약했기 때문인데요!

 

 

부동산 사이클의 기본 이해 내용들,  한번 읽어보시고

모르시는 부분들이 있다면 상세히 찾아보시는 방향으로 공부하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

 

1. 부동산 사이클 - 상승 흐름 초반

• 수요가 전세로 이동 (하강기 후반)
  ㄴ 전세가 상승
  ㄴ 매매가 하락
  → 전세가율 상승
  => 매매가를 밀어내는 원인이 전세가
  => 미분양 상승
• 하방 경직성이 강하다
  ㄴ 실거주자들이 장기적인 관점에서 들어오기 때문에...!
  
  

cf. 보통 서울/경기권 : 전세가율이 60% 이상 
ㄴ 전세 거주자가 매매로 이동하는 시점
ㄴ 금리 영향 받는다

 

 

 

cf. 금리 

1> 낮아지면 전세가율이 더 낮아질 수 있다
ㄴ 50~55% 일 때 선제 투자 한다
ㄴ 금리가 낮아지면 대출 이용하여 매매 진행
Or 갭투자하여 주택 수를 늘리세요

 

 

cf. 노후도

• 노후도가 높은 아파트일 수록 전세가율이 높다
  2020년도 기준 35년차 아파트

 

2. 부동산 사이클 - 상승흐름 중반

• 매수 수요 증가 (실거주 + 투자)
• 매매가 상승 / 전세가 상승
  전세가율 하락
  ㄴ 매매가 전세가보다 훨씬 가파르게 상승

 

1> 매수 수요 증가

2> 실수요만 있는 전세보다 크게 오른다

 

+전세자금대출

ㄴ 5억까지 이자만 낼 수 있도록 지원해주면 전세가 상승

 

• 분양 증가
  1> 미래의 대규모 공급 확정 (확정 여부가 중요)
  2> 분양권 프리미엄 (민간 건설사가 최대한 분양 많이 하려고 함)
  3> 재건축/재개발

 

 

 

⁠3. 부동산 사이클 - 상승 흐름 후반

⁠

• 전세가 하락
  ㄴ 중반의 분양 아파트가 공급 시작
• 입주세대가 많으면 전세가 하락
• 정부 규제 발표 완화
  ㄴ 시간끌기로 생각
• 공급의 지속성 염두할 것

 

 

4. 부동산 사이클 - ⁠하락흐름 초반

⁠

• 상승기 중반에 분양한 아파트 입주
• 공급이 누적되어 소화불가한 상태가 되면 매매 하락
• 고분양가로 여러 채 받은 투자자 파산할 수 있다
• 판단 기준  : 미분양 증가
• 매매가 하락 
• 전세가 하락
• 전세가율 하락

 

Q. 적정 공급량 판단 기준?

• 부동산 법에서 제공하는 적정 수요량보다 공급이 1.5배 더 많을 때
  → 적정 수준 이상으로 얼마나 오래동안 공급할 수 있는지 중요

 1> 미분양 증가
 2> 청약 경쟁률 하락
 3> 미분양ㅇ도 적정 수준 공급 지속

 

 

cf. 누적 공급

• 판단 기준 : 인구 + 기간
• 인구 : 적정 수요
• 기간 : 4~5년
• 미분양 : 꾸준히 상승해야 한다

 

 

⁠5. 부동산 사이클 - 하락 흐름 중반

⁠

• 파산 소식을 들어 매매 지양

 ㄴ 가격 하락과 대출 이자 버티지 못해 매도하기 시작

• 매매 가격 하락
• 전세가 하락
• 전세가율 상승

 

 

 

주요  사항

⁠

1. 공급 흐름
2. 3기 신도시
3. 등록임대주택 제도 폐지 : 매물이 시장에 나옴
   ㄴ 순공급이 늘지 않으나  순공급량이 늘면 촉매 역할한다

 

 

 

포이의 부동산 사이클 - 시장을 바라보는 눈을 주다

 

어떠신가요?

아무래도 제가 포이 부동산 사이클 공부하며 제 관점에서 요약한 글이기 때문에

처음 보시는 분들께서는 이해가 안되실 수도 있습니다.

 

 

만약 질문이 있거나 정정이 필요한 내용이 있다면

언제든지 댓글로 안내해주세요!

 

 

저는 포이의 부동산 사이클을 통해 기본 개념을 잡아

부동산 시장을 바라보는 새로운 시각을 얻었다고 생각합니다.

 

그런 면에서 포이님에게 굉장히 감사하구요..!

 

 

홍보는 아니지만, 이 글을 읽으시는 분들께서도

포이 구독을 통해 많은 공부를 하고, 성장하는 계기가 되면 좋겠습니다.

 

 

감사합니다